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看電影學經濟:從《大賣空》看次貸風暴(中)

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上篇文章簡介完與次貸風暴相關的專有名詞後,在這篇文章,筆者將要接著介紹次貸風暴形成的背景成因與風暴爆發的關鍵原因。

 

  • 次貸市場快速擴張原因:資金充裕、金融商品創新與市場流動佳、信貸審核標準寬鬆

 

圖1:聯準會利率走勢

圖2:次級貸款房產規模

 

金融機構資金充裕

 

網路泡沫與911事件之後,美國聯邦準備理事會(聯準會Fed)為了避免通貨緊縮而開始降息(圖1),一方面使許多國債投資人撤手,另一方面使各個金融機構能以極低的利率向國家借款,使投資者與金融機構走向高利率高風險的金融商品,次貸市場也因此快速擴張(圖2)。

 

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圖3

 

金融商品創新與市場流動佳

 

伴隨還息貸款等新型態的房貸方案產生,借款人能選擇的貸款方案增加,銀行家也能找到更多的客戶增加市場規模,現金流量因此上升。加上市場金錢流動性佳,銀行、投資銀行更易將貸款轉換成債券販賣給大眾,建商更易獲得資金而大膽推出新的建案,使次級房貸市場的規模增長增快(圖3)。

 

正如劇中提及,當時上從美國財政長勞倫斯下至投資人與一般民眾,都相信房市會不斷的成長,即便有微小的房價下跌,也有許多人認為那只是房市暫時的小休息,整體而言還是會不斷上漲。正如劇中提及的熱手效應,當一名球員連續投進球時,眾人便會相信他下一球一定會進;當房市整體呈現上漲時,眾人便也相信房市會持續的上漲,導致房市不斷地擴張。

 

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圖4:房貸違約率

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圖5:遭法拍的房地產數量

 

信貸審核標準寬鬆

 

面對房貸市場競爭激烈,房貸業者為保持客戶流量而調降審查標準,承辦業務對象向不良紀錄或低收入戶發展,放款額度也提升至百分之百。在各種放款方案中甚至包含「無文件房貸」(no-doc loan),亦即申請者無須收入證明或存款證明便可申請。在如此寬鬆標準下,申請人隨之增加,因而促使次貸市場的擴張。

 

次貸市場快速擴張活絡了房屋的購屋需求,導致成交量與房價持續上揚,銀行家販賣更多的CDO、建商建造更多新屋、貸款人買入更多房子、投資者賺取利率高的利息,房地產市場呈現一片榮景,一切看似非常美好。然而,根據美國抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)報導,2007年第一季次貸違約率已經上升至13.8%,創下四年來的新高(圖4)。此外,遭申報的法拍屋也大幅成長(圖5),種種跡象均顯示美國次貸市場已面臨相當的危機了。

 

  • 引發次貸風暴原因:利率走高與浮動利率、審核標準過度寬鬆、房市趨緩

 

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圖6:聯準會利率走勢

 

利率走高與浮動利率

 

隨著全球經濟成長引發的通膨壓力,使得各國央行必須採取升息緊縮貨幣政策來對抗,美國也從2004年開始連續升息(圖6)。次級貸款多採浮動利率,當利率走高時,還款人需要按照更高的利率還款,導致成本大幅上升加重借款人負擔,違約率也同步上揚。

 

審核標準過度寬鬆

 

如上文所提,為了保持客戶流量,房貸業者降低審核標準,業務向信用不佳與低收入戶擴展,發展出各種借款方式(包含不需證明的無文件貸款)。在此種制度之下,房貸業者甚至向不可能付出房貸的人推銷房貸衝業績,讓許多無固定收入來源的人同樣取得貸款,導致次貸多集中於經濟不發達之地區。

 

同時,建商為了拓展業務,也不會仔細審核借款人信用紀錄。銀行則為獲得房貸利息與市場佔有率而大量執行放款業務。至此,風險控管機制如同虛設。

 

此點原因在劇情中多次以不同的角度呈現給觀眾,無論是馬克一行人親訪邁阿密時,發現某間房屋竟以狗的名字做為貸款人,或是他們前往酒店時調查時,發現一個脫衣女郎竟然可以輕易地擁有五間房子外加一間公寓,都顯示了房貸業者對於貸款人並無特別把關。

 

甚至從馬克與房貸業者的對談中,可以發現他們根本不在意貸款人是誰,即便是遊民他們依然願意與他們簽約,因為簽約完隔天就可以把貸款賣給銀行,將風險脫手。而各大銀行如貝爾斯登、德意志銀行等等也因為相信房市上漲不會垮台,而大量的收購房貸。

 

此外,除了貸款業者沒有標準把關,甚至連應該負責公正地為貸款評價的信評機構也缺少合理且公正的審核機制,一如劇中標準普爾的承辦人員對馬克說的「若我們不給這些證券AAA級的評價,他們就通通去找我們的對手穆迪評價了,因此,為了維持公司的營運與獲利,我們還是會給他們他們想要的評價。」

 

最後,房貸市場中甚至有球員兼裁判的現象發生,如劇中傑米與查理在訪問傑米哥哥的前女友時,發現證券交易委員會不僅不會去調查市面上流通的債券信用頻價如何,他們更可以投遞履歷給各大銀行,也沒有法律可以監管他們的行為。

 

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圖7:美國新屋銷售

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圖8:美國房價指數

 

房市趨緩

 

美國房地產交易在2005年攀升高峰之後,便開始往下走跌(圖7)。隨著房屋市場縮減與許多借款人還不出貸款而抵押房屋,大量的房屋流入市場導致房價漲幅縮小甚至開始下跌(圖8),使許多借款人無法藉由變賣房子還款,也使更多人因不願付比市價更高的貸款而放棄房子,最終造成房價開始嚴重下跌,導致房市泡沫產生。

 

劇中也提到,當麥克一群人去邁阿密探查剛落成的新屋時,便發現許多人因為付不起貸款而匆匆離去,導致那一片新蓋的100間房屋僅有4棟有人。此外,他們也發現一個人平均都擁有3到4棟房屋,使房屋早已從生活必需品變成投資品,可見房子的供應早已超過實際上存在的需求,房市趨緩進而導致的房市崩盤也是指日可待的事情。

 

隨著電影脈絡介紹完次貸風暴形成的背景與引爆的原因後,筆者將於下篇文章延續電影結尾介紹次貸風暴對於美國及世界的影響,以及主角們能從這場在災難中倖存並得利的方法。

About 彭 寶賢

維京人酒吧六屆及八屆經濟金融版編輯、七屆品牌消費版編輯,就讀台灣大學國際企業學系三年級。正在尋找更多方式培養自己的深度與廣度,希望與有興趣的人一同交流,讓彼此變得更好。 Gmail: [email protected]
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