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東南亞下一個房地產新星

  投資房地產是一件非常需要研究的事,幸運的話也許能賺,弄不好卻是輕易大賠,沒有足夠的資本、經驗或直覺,往往無法進入這個領域。近年來中國經濟動能減緩,東南亞各國翻身成為被看好的新興市場,以下將藉由和過去沿海中國條件的比較,評估柬埔寨、印尼、寮國和越南哪一個國家的房地產市場最有發展潛力。

1

柬埔寨房價指數(台灣證券交易所)

2

印尼、越南房價指數(Bank Indonesia, Savills)

 

從這幾張房價走勢圖我們可以看到,柬埔寨房價在幾乎持平許久後於近幾年一路飆漲;印尼房價成長稍緩甚至將走下坡;而越南房價在跌至谷底以後開始反彈回升……為什麼?

 

 

房地產市場興盛要素

    • 高經濟成長率

能維持高經濟成長率的通常是開發中國家,人民所得將隨著經濟起飛提升,當地移入人口也將變多,對房產需求亦增,而需求出現自然會帶動供給成長,於是各地資金蜂擁而至。

    • 安定社會

政治動盪(比如掌權政府不斷更迭、長期內戰等)或社會亂象猖獗的區域,會使資金打退堂鼓,因為缺乏保障。

    • 健全政府政策

當政府大力推動房地產交易,如制定獎勵投資政策或降低房產交易稅賦等,如此誘因增加再加上阻礙減少,會使房地產市場更蓬勃發展。

    • 足夠土地

需要存在尚未開發、並且適宜開發的土地,房地產市場才有發展空間,若已飽和,則成長將有限。

    • 充裕資金

如資金管制嚴格,或資金都被其他市場吸引,房地產交易熱度就會下降。

 

 房地產市場投資風險

  • 房市泡沫化

舉1989日本房市泡沫和2005美國房市泡沫為例,兩者皆由於市場上資金浮濫,通貨膨脹之下貨幣購買力降低,造成房屋交易價格比實際價值高出許多,引發房市泡沫化,由於房地產市場牽涉資金甚鉅,泡沫破滅影響的層面極廣,如美國房市泡沫接著便引發全球金融海嘯。

  • 法令變化

如政府為了阻止當地房地產市場過熱,會開始祭出打房政策,比如台灣近年開徵的奢侈稅或緊接著要上路的房地合一稅,都會影響房地產短線交易獲利,投資人在市場中大賺一筆的機會也因此受限。

  • 流動性風險
買賣房產的金額通常都相當龐大,若投資以後碰到經濟衰退、當地房產需求漸小,或是市場飽和前反應不及,無法脫手的情況下資金將被完全套牢,損失的慘重自然不在話下。
  • 匯差風險 

投資海外房產值得注意的一點風險即匯率變動,若當地貨幣持續急遽貶值,投資人即使投資當地房產有所獲益,也可能因匯差縮水甚至轉賠。

 

過去沿海中國條件

  • 經濟改革開放(沿海中國是全中國最早開放地區──沿海經濟特區)

經濟迅速起飛  : 人口快速成長,資金匯入也不斷增加

獎勵投資政策  :  比如低稅率甚至免稅,使外資深受吸引

轉型市場經濟  :  移除投資障礙,讓資金流動更自由

  • 共產政權

社會安定  :  投資人較不會對前景有疑慮

有效率  :  公共建設完善、建成速度快

  • 存在可建地

平原低地甚多,即使有山地也大多是較緩的丘陵地

  • 土地權屬於國家(至今仍然)

 

 東南亞四國比較(柬埔寨、印尼、寮國、越南)

  • 經濟成長率
GDP成長率20102011201220132014
6.07.17.37.47.0
6.26.26.05.65.0
8.58.08.08.57.5
6.46.25.25.46.0

 

  • 投資環境
社會狀況、投資政策特殊備註
內戰結束以後政權穩定、經濟復甦,投資政策相當開放(於2003年通過獎勵投資條例:「柬埔寨王國投資法修正案」),除少數特定產業以外幾乎都允許外資100%經營 1. 房地產用美元計價,能降低匯差風險
2. 外國人憑護照即可以自己名字自由買賣大樓二樓以上的房子
過去曾發生排華運動,境內偶有激進分子活動,2014後政權和平轉移,近年為吸引外資允許外國人購買高檔公寓並繳納僅5%持有稅 1. 基礎建設內需大
2. 經濟成長減緩
政局穩定、治安良好,對外資管制少,新修訂《外商投資法》中明確規定註冊資金超過30萬美元的外國投資者可以申請購買宅基地 1.目前已成立十大經濟特區,吸引龐大外資
2. 本地人買房觀念不甚強
2014發生嚴重排華暴亂,2015修訂《投資法》和《企業法》,法令生效後將進一步開放越南資本市場,外資有機會可以持有100%越南企業股份 1. 將開放外國人擁有房子 並取得與越南公民一樣 之土地使用權狀
2. 當地法令變化大
3. 2011 房地產泡沫破滅

 

  • 建地條件
土地型態國土面積(km)地理組成
181,03550%以上為平原低地
1,919,317零碎島嶼上地形以山地和高原為主
236,80080%為山地和高原
331,68875%為山地和高原

 

  • 經濟指標

*匯率波動

(房地產以美元計價)
3

印尼匯率變動(Quandl)

4

寮國匯率變動(Quandl)

5

越南匯率變動(Quandl)

*通膨指數

6

柬、印、寮、越四國通膨率變動(Quandl)

*風險評估

 
房市泡沫化風險
法令變化風險
流動性風險
匯差風險

 

結論

7

柬埔寨實質GDP成長(Invest Phnom Penh)

8

柬埔寨貿易及投資成長(Invest Phnom Penh)

綜觀以上資料,筆者推斷柬埔寨為此東南亞四國中最值得投資的房地產市場,其經濟正在起飛,房產又以美元計價,不會和國際波動脫軌,較易掌控匯差風險。並且境內適宜人居的低地佔國土面積大,投資政策也相當開 放,只要基礎建設加把勁趕上投資成長,相信柬埔寨房產市場潛力無窮。

 

 參考資料   

http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/321/article/2538

 

http://twbusiness.nat.gov.tw/countryPage.do?id=10&country=KH

 

http://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG

 

http://www.ttta-cpc.com/faq/

 

http://www.dois.moea.gov.tw/content/pdf/102-20%E5%8D%B0%E5%B0%BC102.10.21.pdf

 

http://big5.ce.cn/gate/big5/intl.ce.cn/sjjj/qy/201402/13/t20140213_2296235.shtml

 

http://www.investphnompenh.com/invest-cambodia/

 

https://www.quandl.com/collections

 

http://www.colliers.co.th/images/agency/xteCkarDVientiane%20(Loas)%20Prop erty%20Report%202013-en.pdf

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