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揭開高房價真相:央行總裁彭淮南一聲令下,房地產泡沫自動破滅!

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圖片來源:聯合早報

翻開2002年到現在的房價史,房價永遠大漲小跌,漲的時間常與央行降息同時,跌的時候又常是因央行升息或限貸,可見房價和央行的動作息息相關。

 

全國房價所得比

 

2001年網路泡沫破滅後,房價下跌,但隨著央行為刺激經濟降低利率,大量資金流入房地產,又推升房價,甚至超越泡沫破滅前的房價所得比(房價中位數/所得中位數)。

 

2004年景氣大好,央行升息,房價曾小跌但大致平穩,但2006年後房價所得比又快速攀升,主因為鋼筋水泥等原物料價格大幅上漲,影響建築成本,使房屋供給下降,價格提高。

 

近10年營造工程物價指數銜接表

 

直到2008年金融海嘯,房價小跌,隨後又因央行降息刺激景氣,房價以前所未有的速度狂飆,至2014年平均年漲7.5%。這段期間營造工程物價指數與2011年相同,7年來沒有到大變化,顯示此時供給成本並不影響房價。

 

值得一提的是,7年間政府與央行努力打房,每次央行祭出選擇性信用管制(針對特定族群、地區、標的限制可貸款比例),都成功抑制房價或打下房價,但沒多久房價所得比又攀升回去,甚至漲得更高。

 

央行四波打房

圖片來源:自由電子報

 

央行限貸一時奏效,證明資金確實是影響房價的關鍵因素,但政策奏效後房價又V行反彈,暗示光限制可貸資金比例成效有效,必須針對最核心的「資金來源」下手,才能徹底打垮高房價。所謂資金來源,指的就是利率。

 

低利率,房地產泡沫的關鍵

 

當景氣差時(網路泡沫破滅、金融海嘯),央行會調降利率刺激投資、消費,經過貨幣乘數後顯現在貨幣數量的增加上。也就是說,當央行調降利率,貨幣數量就會增加。

 

利率VS貨幣數量

 

央行預期增加的貨幣會流入實質投資與刺激需求,進而提高產出,但事與願違,過多的貨幣常常流入股市和房地產。於是,在缺乏完善房地產稅制做為堤防的情況下,氾濫的資金湧入台灣房地產,推升房價。

 

全國房價所得比 VS 貨幣數量GDP比

 

從上圖可以觀察到,當貨幣數量GDP(貨幣數量/實質GDP)上升時,經常能帶動房價所得比上升,且差距約在0.5~1.5之間。反過來說,只要貨幣數量GDP比下降,房價就能下降。

 

那麼,合理的貨幣數量GDP比在哪裡呢?

 

合理的貨幣數量GDP比,將帶動房價下跌22%

 

貨幣數量方程式,為了維持一定通膨,貨幣數量GDP比勢必逐年提高,若每年通膨目標為2%(台灣通膨常低於2%),在2009年至2014年合理的貨幣數量GDP比應增加約12%,由6.68升至7.48;但實際上因為降息、貨幣數量暴增的原因,貨幣數量GDP比上升37%,來到9.16,因此當央行升息至正常水準後(至少3%),貨幣數量GDP比將從9.16恢復至7.48,約降22%,而房價也將連動下降22%(假設其他因素不變下)。

 

也就是說,高房價的關鍵在於央行利率太低,當央行升息後,房價最高可跌約22%,房價所得比約6.5,為金融海嘯前房價水準。

 

因此,2008年後房價高漲的主要原因是低利率,但除了國內的低利率,當然還有全球的低利率,尤其美國的QE政策。

 

除此之外,可能推升房價的因素還有很多,像是稅制、人口、建築成本,以及一些神秘因素,下面將一一分析。

 

調降遺產稅吸引資金來台炒房地產?難以斷定!

 

常有人將資金氾濫歸諸於2008年降低遺產稅,認為遺產稅降到10%後吸引過多資金回流台灣炒房。2009年台灣金融帳轉正,同時間房價飆漲,遺產稅帶來的資金流入看起來的確有可能影響房價。

 

台灣金融帳

 

但2009年資金正流入的原因除了遺產稅,也可能是因為簽署ECFA帶來的投資效益,並無法確定遺產稅是否帶來資金。

 

加上降低遺產稅與調降利率同時,我們只能確定利率與資金有關,難以確定遺產稅是否帶來資金,就算有,從2010年後金融帳轉為負,遺產稅的效果早消失了,但房價仍然高升,可見調降遺產稅並非高房價主因。

 

缺乏完善房地產稅制:奢侈稅、房地合一、資產稅出籠!

 

台灣缺乏房地產資本利得稅(賣房所得不用繳稅),加上資產稅的稅基與稅率太低(有房子的人繳稅很少),資金炒作成本低,導致降息後的大量資金輕易湧入房地產,進而推高房價(俗稱炒作),這是不爭的事實。

 

2011年課徵奢侈稅後,房地產交易成本大幅增加,本來想抑制炒作需求,結果成屋、中古屋的屋主為避免交易被課稅,就先不賣等待時機,導致房地產供給大幅下降,房價不降反升。

 

奢侈稅

圖片來源:393公民平台

 

2012年房地產實價登錄後,2015年開徵房地合一資本利得稅,規定房地產買賣所得納稅,同時調高房屋評定現值土地公告現值(稅基)與房屋稅地價稅(稅率),使持有成本上升。同時,奢侈稅退場。

 

房地合一

房屋稅

 

整體上,房地合一與資產稅調整搭上奢侈稅退場,稅收並未增加,因為奢侈稅是交易稅,用整棟房子的價格做為稅基,而房地合一是資本利得稅,用交易後所得課稅,因此房地合一能課到的稅較奢侈稅少。

 

但奢侈稅抑制正常房屋供給,房地合一則不論何時賣出都須繳增值所得稅,不影響房屋供給,又能強制投機者納稅以抑制炒房,將有效防堵資金進入房地場市場。而資產稅上調更能提高持有成本,避免過度屯房並促進財富重分配。

 

要注意一點,台灣長期缺乏合理房地產稅制,導致房地產易於炒作,報酬率偏高,長期下來可能扭曲了合理的資產價值,人們可能因錨定效應錯把扭曲價格當合理價值,也就是泡沫久了反而變成整個市場合理的風景。

 

地狹人稠推升房價?只在台北市成立!

 

有人說台灣地狹人稠,都市用地不足,是高房價的成因,這只在台北成立。

 

台灣戶籍住宅比為9.8,相當接近1,也就是平均每戶人家都可分配到1間住宅,屬合理比率,因此整體上房屋的住宅消費需求是被滿足的。但台北的戶籍住宅比卻只有0.85,嚴重不足,原因為大量人口湧入台北,但都更停滯,臺北房屋老化,無法重建、蓋高以容納更多人口,僧多米少下房價自然高漲。

 

戶籍住宅比

近年各都社會人口增減狀況

 

不過,即便全國戶籍住宅比接近1,台灣人「有土斯有財」的觀念深入人心,人人都想用畢身積蓄買房,而且房子越多越,一有能力就會買到一間以上,這樣的文化也可能推升房價。

 

另外,雖然都市地區房子可以往上蓋,土地也等於往上增加好幾層,一定程度上不受地狹人稠影響;但鄉村地區無法往上蓋,又接近都市,每一塊土地都當作都市備用地在賣,價格自然受到影響而大於實際價值。因此,台灣農村土地時常高估。

 

建築成本方面,如前所述,目前營建工程物價指數仍維持金融海嘯前水準,這部分成本並未增加,但缺錢的地方政府傾向高價出售土地給建商,仍可能使整體建築成本提高。

 

神秘因素:台灣房地產所得比高得驚人 

 

最後,我們來談神秘的因素:台灣房地產因為某種原因,價格長期偏高。早在金融海嘯以前,台灣的房地產所得比(房地產市值/國民所得)就超過14,2012年超過15,而日本僅4.18,韓國僅5.1。

 

台灣房地產所得比

台灣與日本、韓國之房價所得比

 

由於是長期的偏高,與利息無關,可能與上述的稅制、人口、文化有關,但我認為這三個原因都無法充分解釋,應該還有其他難以解釋的結構性因素導致這種結果。然而,既然是結構性因素,除非釐清原因並做出改變,否則無法解決房地產價格長期偏高的問題。

 

我們可以說,台灣長期房價偏高原因未確定,短期則因利率過低、稅制不健全形成房地產泡沫。

 

低利率救經濟?傷害的是未來的經濟!

 

藉由對鋼筋水泥與金融貸款的龐大需求,房地產業雖可以帶動內需消費,但若是刻意製造出的泡破,泡沫破滅那天,房地產業急凍,一樣會回過頭來擊殺內需。說穿了,房地產泡沫不過是用未來的消費支付現在的消費。

 

就算泡沫不破,高漲的房價侵蝕所得,極大的貸款壓力將傷害消費;資金往高報酬的房地產流動,真正能帶動經濟創新的產業沒人投資;商業房地產上漲影響租金上漲,驅逐有潛力但缺乏資金的年輕創業家;有能力炒房的多為有錢人,炒房後富者越富,台灣社會貧富不均。

 

低利率的原意是要刺激低迷的景氣,但真正流入實體產業的資金有多少?造就了短期的泡沫,卻傷害台灣長期的經濟體質,讓台灣人背負高額房貸,讓經濟無法投資創新創業,甚至加劇貧富不均,撕裂台灣社會。「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。」居住應是人權,不該是可任意炒作的資產。

 

央行何時升息?可能要等到明年...

 

只要央行總裁一聲令下調高利率,收回過多貨幣,我們就可以跟房地產泡沫說掰掰,讓投機客早點回家洗洗睡,年輕人也終於買得起房子。不幸的是,台灣央行利率跟著美國走,而美國聯準會原先預計今年升息,但隨這最新出爐的就業人口不如預期,市場推測聯準會將延遲升息。於是,在通膨壓力不大以及抵抗熱錢的考量下,台灣央行非常有可能明年升息,也就是說,資金泛濫的亂象今年並不會改變。

 

更糟的是,今年以來包括中國大陸、印度、印尼、瑞士、加拿大、澳洲、歐盟與北歐國家等央行相繼降息,加上之前美國、日本、英國、歐洲大開印鈔機後,凱因斯已成為顯學,逾7.3兆美元流竄全球,這些資金急著找於高報酬投資標的,很難不流入台灣容易炒作的房地產。

 

當務之急,台灣務必記取降息教訓,即刻建立起完備公平的房地產稅制,堵絕過度氾濫資金流入房地產,讓資金真正能幫助經濟發展,而不是成為人民痛苦的根源。

About Stanley Chen

陳昱璋,維京人酒吧Viking Bar總編輯,就讀台大國企系,雙主修歷史,曾任台大學生電視台社長。喜歡思考經濟議題,寫作力求觀點多元,並嘗試用歷史思維看待問題。
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