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一片漆黑的鬼城:從點燈率看房地產現象

 

上周到上海參訪當地的金融機構(如上海期交所、上投摩根等),順便在當地旅遊,這一周的見聞也是相當的豐富,之後會陸陸續續整理出來分享給大家,而今天我要分享的就事在當地看到的一個奇怪的現象,我就將它命名為鬼城現象。

 

一片漆黑的住宅區

 

當晚上約莫6、7點,你和家人或朋友在外頭飽餐一頓,正準備打道回府時,如果看到了沿途的住宅卻一片漆黑,這時你會想到的是什麼?是否會懷疑這些人都到哪去了?據統計6點到7點是開燈比率最大的一個時段(如果在北方夏天可能會延到9、10點),如果這個時段房子的燈是暗的,那可能就意味著這間房子是沒有住人的,這就是點燈率的概念。

 

點燈率不是一個嚴謹的房地產指標,但它卻是一個相當簡單、直觀的方法,用來判斷空屋率以及自有住宅比率。這兩個比率和房價都有一定的關係,在購屋都是為了住的前提之下,如果點燈率越高,代表有越多人入住,代表買房者對於房子的需求相對較高,但是如果看到眼前一排住房卻是一片漆黑,就代表住房的供給大於需求。依照經濟學的直觀邏輯,這個訊息代表的就是未來房價將會下修直到供需平衡,這就意味著房市泡沫。

 

在中國,相當多的人以點燈率來佐證中國房地產泡沫的趨勢。2003年以來,中國每年固定資產投資增幅均超過23%,這些固定資產投資中很大的比重是房地產投資,包括地方政府、建商都砸下大錢屯地建屋,導致中國遍地可見空屋。比如河南鄭州市政府斥資人民幣2,000億元打造的鄭東新區,佔地150平方公里,政府興建了兩個金融中心、博物館、展覽廳和15所大學,以及大量的公寓,但因為一廂情願的建設,卻脫離的城市發展的需求,導致空屋率高達9成,晚上放眼望去一片漆黑。

 

去年鄭東新區成為中國房地產跌幅最大的一個區域,平均每平方米跌價1000元人民幣(相當於每坪跌價15840台幣),原因在於,銀行貸款趨嚴等融資渠道堵塞的情景之下,很多開發商資金鍊斷裂,年度銷售任務難以完成,這些建商為了自身生存,紛紛降價自保,此外龍頭建商從戰略的角度,透過大幅度降價,企圖在成交量低迷的情況下主導市場未來的趨勢。

 

鬼城無人、遊民滿街

 

當然以上房產泡沫的論點支撐在「買房子是為了住」這樣的前提之下,但事實上這個前提是有明顯與現實違背的。當今房地產就像是股票、期貨、貴重金屬一樣,成為了投資標的,許多人買房是為了投資而非住用,這也是為何點燈率低的豪宅價錢卻不斷創新高的原因,這些豪宅的購買亮點不在於它本身是否真的適合住人,而是在於它有沒有辦法漲價。

 

這是一個頗為弔詭的概念,就像是投資股票本身的道理是給予具有前景的好公司資金,之後分配該公司獲利的盈餘,而之後分配盈餘折現就是股價的參考值,但是當我們發現短時間內股價的上漲下跌其實與公司營運不一定有絕對關係時,投資的本質就變了調。

 

如果該區域大部份的房子都是做為投資購買的用途,那利用點燈率來判斷房價就不一定有邏輯了,不過此時點燈率卻仍然有另一個經濟意義,那就是貧富差距

 

以當今現象為例,在都市核心區域的點燈率越來越低,但是大家對於住在都市核心區域的需求應該要提高的,如果城市中心本來應該是一個便利的居住環境,卻沒有人住在這裡,那一定是因為這裡的房子被有錢的投資客給買走,而真正需要住在市中心享受便利資源的城市居民就只好到城市外圍來定居,而又負擔通勤時間與交通費用的成本,造成更多的開支,而大量人口外移又使得投資客將過剩的資金改為投資外圍都市的房產,又造成外來人口只能向更外圍的地區居住,不斷循環下造成了巨大的貧富差距。

 

事實上許多學者已經利用點燈率來判斷一個地區的貧富差距以及經濟發展,當今美國的點燈率不斷的下降,背後是因為許多房屋因為經濟衰退而面臨屋主破產被法拍的命運,以及大量移民受不了高房價高物價而紛紛回國,而在歐洲北歐的點燈率相較於西班牙就高出了許多,雖然不排除是因為天氣冷都窩在家裡的關係,但是至少的確就帳面上來說北歐的貧富差距比西班牙相對上小了許多。

 

而當今上海市政府除了提出限購、限制房貸購買等措施來打房外(限制外來投資客買房數量、限制第二棟以上房屋貸款金額),更積極的建設許多國有住宅,目的就是為了消除貧富差距,增加社會基層的消費能力,當今上海市居民每個月的薪水超過三分之一用在房貸或是租金上,如果這個比率能夠下降,那一定就可以提升其他的消費金額。

 

以上是就點燈率來做一個簡單的分享,大家之後在路上不妨多注意一下大樓的燈火,或許可以更體會到許多潛藏的未來趨勢。

About Lee Yueh

維京人酒吧 Viking Bar 創辦人 , 曾服務於 appWorks之初創投、QIC 寬量國際、台大EMBA設計思考工作坊 , 長期關注於金融創新領域,現任職於CTBC Bank Institution Banking Group,於2013年將維京人酒吧擴大為組織經營,交由在學學生共同經營。
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